Jak skutecznie zabezpieczyć się przed niewykonaniem umowy? – Część I

W dzisiejszych czasach nie sposób prowadzić firmę bez zawierania przeróżnych umów. Przedsiębiorcy kupują, sprzedają, świadczą usługi wszelkiego rodzaju. Szczególnym ryzykiem obarczone są kontrakty zawierane z nowym, nieznanym dotychczas podmiotem gospodarczym. Często też transakcje dokonywane są z wieloletnim, sprawdzonym partnerem handlowym i wydaje się, że niepewność związana z brakiem zapłaty (niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy) jest znikoma. Tym niemniej, gdy chodzi o pieniądze, często nawet ten zaufany kontrahent może okazać się nielojalny. Problemy związane z niewykonaniem umowy pojawiają się jednak nie tylko w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, lecz także w sytuacjach codziennych osób prywatnych (np. remont mieszkania, zakup samochodu).

Łatwo też można dostrzec, że dopóki umowy są wykonane prawidłowo, a wynikające z nich świadczenia pieniężne terminowo płacone, to nikt nie zwraca uwagi na treść umowy i jej poszczególne postanowienia. Często stosunek umowny tworzą przecież zwykłe ustalenia ustne a ich realizacja sprawia wrażenie, że kontrakt sporządzony został właściwie. W wielu przypadkach jest to jednak pozorne, a nieświadomi kontrahenci „siedzą na minie”, która nie wybuchła tylko dlatego, że tym razem udało się wykonać umowę. Kłopoty pojawiają się, gdy kontrakt zostanie wykonany nieprawidłowo (np. roboty budowlane wykonano miesiąc po terminie, na który strony się umówiły, kontrahent uchyla się od sprzedaży nieruchomości, co do której zawarto wcześniej umowę przedwstępną) lub jedna ze stron nie zapłaciła należności wynikających z umowy. Dopiero wtedy druga strona stwierdza, że jednak może rzeczywiście trzeba udać się do prawnika. Warto jednak pomyśleć zawczasu, jak zabezpieczyć się przed takimi stanami i jak uniknąć negatywnych konsekwencji związanych z niesolidnością kontrahenta.
Sposobów zabezpieczenia należytego wykonania umowy jest wiele, dlatego też poniżej przedstawimy podstawowe zastrzeżenia umowne, których zamieszczanie w umowach jest naszym zdaniem najbardziej przydatne.

ZADATEK

Zadatek jest jednym z bardziej znanych dodatkowych zastrzeżeń umownych. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, chyba że strony umówią się inaczej. Kontrahenci mogą sami ustalić co będzie stanowić przedmiot zadatku (czy będzie to zadatek pieniężny, czy też np. część towarów). Teoretycznie to strony ustalają wysokość zadatku, lecz nie oznacza to, że jest ona całkowicie dowolna. Zbyt wygórowany może być bowiem uznany za nieważny. Co istotne, nie wystarczy tylko ustalić, iż jedna ze stron ma zapłacić drugiej zadatek, lecz rzeczywiście musi dojść do jego wręczenia.

W zasadzie zadatek może spełniać 3 podstawowe funkcje: po pierwsze, może oznaczać fakt zawarcia umowy, po drugie, może być zaliczką na poczet przyszłego świadczenia, wreszcie po trzecie, może stanowić sankcję na wypadek niewykonania umowy. Wbrew pozorom danie zadatku jest korzystne dla obu stron umowy. Kontrahent, który otrzymał zadatek jest w pewien sposób zabezpieczony na wypadek, gdyby druga strona nie wykonała umowy – może on bowiem odstąpić od umowy i zadatek zachować. Z kolei osoba, która dała zadatek również może odstąpić od umowy, a co więcej, może żądać od nielojalnego kontrahenta sumy dwukrotnie wyższej.

UMOWNE PRAWO ODSTĄPIENIA I ODSTĘPNE

Umowne prawo odstąpienia jest kolejnym dodatkowym zastrzeżeniem umownym. Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym. Jednakże strony mogą samodzielnie określić skutki odstąpienia.

Do stron należy decyzja o tym, kiedy z prawa odstąpienia można skorzystać. Przepisy kodeksu cywilnego wymagają jedynie, aby w treści omawianego zastrzeżenia określić termin, w ciągu którego od umowy można odstąpić, a także ustalić, czy z prawa tego może korzystać jedna, czy obie strony.

W odróżnieniu od zadatku, zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia osłabia więź pomiędzy stronami, gdyż wprowadza element niepewności. Jednocześnie jednak stwarza możliwość wycofania się w sytuacji, w której dalsze trwanie umowy (dalsze jej obowiązywanie) byłoby niezgodne z interesami danej osoby lub po prostu nie miałaby ona już chęci kontynuowania umowy. W takim wypadku musi ona złożyć swojemu kontrahentowi stosowne oświadczenie o odstąpieniu. Skutkiem tego jest wygaśnięcie umowy, lecz nie tylko. Odstąpienie od umowy powoduje także powrót do stanu, jaki istniał przed jej zawarciem.

Strony mogą również ustalić, że oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Wzmacnia to więc więź łączącą strony i zabezpiecza przed pochopnym odstąpieniem od umowy. Strona, która składa oświadczenie o odstąpieniu musi bowiem liczyć się z koniecznością zapłaty kwoty odstępnego.

KARA UMOWNA

W umowie można również zastrzec karę umowną. Rozwiązanie to jest bardzo przydatnym i praktycznym rozwiązaniem, często stosowanym przy zawieraniu kontraktów. Zastrzegając karę umowną strony postanawiają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Jak z tego wynika kara umowna może przewidywać nie tylko niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązania, lecz także można ją zastrzec na wypadek konkretnych zdarzeń związanych ze sposobem wykonania zobowiązania (np. na wypadek uchybienia terminom). Należy też pamiętać, że kara umowna może zostać zastrzeżona tylko w odniesieniu do zobowiązania niepieniężnego. Nie można zatem postanowić, że w przypadku nieterminowej zapłaty strona zobowiązana zapłaci dodatkowo karę umowną. Takie zastrzeżenie byłoby niedopuszczalne.

Treść przepisu art. 483 § 1 k.c. nakazywałaby twierdzić, że aby móc żądać od dłużnika zapłaty kary umownej musi wystąpić szkoda. Wydaje się przecież, że jeśli kara umowna byłaby niezależna od powstania szkody to ustawodawca nie zamieszczałby przepisów jej dotyczących w części kodeksu cywilnego regulującej odpowiedzialność odszkodowawczą. Określiłby też, że można żądać kary umownej niezależnie od poniesionej szkody. Nie jest to jednak tak oczywiste, a prawnicy od lat toczą batalię o to, czy istnieje związek pomiędzy poniesieniem szkody a roszczeniem o zapłatę kary umownej. Tymczasem Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów mającej moc zasady prawnej uznał (posiłkując się literaturą i orzecznictwem francuskim, austriackim i niemieckim), że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.

Nie oznacza to jednak, że zawsze dłużnik będzie musiał zapłacić karę umowną w wysokości określonej w umowie, gdyż Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana (art. 484 § 2 k.c.).

Są to jedynie przykładowe (najpopularniejsze) sposoby, dzięki którym możemy zabezpieczyć swoje interesy zawierając umowy z naszymi kontrahentami. W części drugiej przedstawimy tzw. zabezpieczenia rzeczowe (hipoteka, zastaw i przewłaszczenie na zabezpieczenie).

Kategorie

O Autorze:

Prawnik w Kancelarii Adwokackiej Andrzej Luty, Ukończył studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego, broniąc w Katedrze Prawa Cywilnego z wynikiem bardzo dobrym pracę magisterską na temat charakteru prawnego i istoty umów deweloperskich. Członek Krakowskiej Izby Adwokackiej. Specjalizuje się w prawie cywilnym oraz gospodarczym, w sprawach odszkodowawczych, windykacyjnych, a także doradztwie prawnym w zakresie przygotowywania, wykonywania i negocjacji umów oraz dochodzenia wszelkich roszczeń z nimi związanych. Interesuje się problematyką prawną związaną z procesem inwestycyjnym (roboty budowlane) i nieruchomościami. Występuje ponadto jako obrońca w sprawach karnych, zarówno w postępowaniu przygotowawczym, jak i przed sądami powszechnymi.